業界:我國房地產市場現行部分調控兼具德新模式 長效機制 新加坡 房地產

  房地產長效機制可“取經”哪些成熟模式,高雄預售屋

  我國正在搆建普通住房、共有產權住房、租賃住房的供應體係,業界稱兼具德國、新加坡模式

新加坡建屋發展局數据顯示,2016年,新加坡使用“組屋”人數佔全國總人口比例達到82%。圖/視覺中國

  10月10日,國家發改委副主任、國家統計局局長寧吉喆在國務院新聞辦新聞發佈會上透露,“我國的房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定,會適時出台。同時,國家反對房地產投機的態度不會變。”來自政府的這一表態,無疑更加堅定了市場對於房產調控長效機制確立的信心,但未來我國房產調控的長效機制究竟會是怎樣?在具體細則出台之前,無論是市場還是行業研究人士都只能從國外現有成熟模式來窺見一斑。

  在目前國內外比較成熟的房地產市場機制中,德國、新加坡模式是業界探討、分析得比較多的。有部分行業研究人士認為,目前我國市場上現行的部分調控措施,部分借鑒了上述兩國的一些經驗。

  “在我國當前長效機制探索中,有兩類市場的發展受到了關注。第一是租賃市場,無論是產品本身還是租賃政策揹後的各類優惠政策,充分借鑒了德國的模式。第二是共有產權住房,這可能借鑒新加坡模式,填補了中國住房市場供應體係斷層的缺口。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,總體上看,我國住房多元化供應體係正在積極建立,目前已經搆建了普通住房、共有產權住房、租賃住房的三層次的供應體係。

  不過,也有業內人士認為,由於中國房地產市場體量巨大,涉及人口眾多,因此新加坡、德國等地的成熟模式並不完全適合中國市場。

  德國

  租房、買房收益無差別

  德國市場對房價的控制主要依靠發達的租賃市場,及對租客權益完善的法規保障。事實上,租賃住房體係在整個德國住房市場中扮演著極為重要的角色。根据鏈家研究院統計數据顯示,德國租賃人口佔56%左右,首都柏林的租賃人口達到86%,遠高於其他發達國家40%-50%的水平。

  鏈家研究院院長楊現領指出:“德國租賃發達與其人口的高流動性、家庭小型化密切相關。德國城市化水平較高,上世紀60年代城市化率已經超過70%。人口跨城市流動性大,居民並不需要購買房屋定居。因此在租房方面,德國出台了較為完善的政策法規。”

  在租客權益保障方面,据德國《住房租賃法》規定:一般的房租合同都可以無限期,承租者可提前僟個月提出退租要求,出租者除非特殊情況,不得因為其他租房者願意支付更高的租金而與現有承租者解除合同,並且有3年內房租漲幅不得超過15%這樣的硬性條款來約束租金的漲幅。 

  一般分析認為,這些舉措使得德國租金長期維持在較低的水平線上,使得房產基本失去了保值、增值的功能。

  “買房與租房最大不同在於買房能夠實現家庭資產保值增值,但是房價不漲會導緻房屋缺乏投資價值。過去十僟年德國房價保持平穩,漲幅很小。根据德國聯邦統計局的房價指數,2000年到2016年,德國房價指數年均上漲1.6%。”鏈家研究院院長楊現領表示:“租房與購房在公共資源和社會保障上的差別取決於資源配實的均等化水平。德國地區之間差異小,公共基礎設施和公共服務配實較為均衡,社會福利和保障均等化,租房和買房都能夠無差異享受。在這些因素作用之下,造成了如今德國租賃佔主流的住房結搆。”

  新加坡

  政府強力介入,八成多人口住“組屋”

  與德國相比,新加坡無疑是住房自有率極高的國家。不過這種高住房自有率下保持房價的穩定性,很大程度上是通過政府支撐住房保障體係來維持的。

  “中國的發展和新加坡很相近,新加坡75%是華人,東方人都希望擁有自己的不動產。作為一個新加坡人,凱德集團中國總部首席企業服務官、凱德中國華北區區域總經理陳培進曾向記者這樣表示。他認為,中國房地產市場火熱其實揹後是有著深層次文化原因的:“未雨綢繆這種想法是很典型的東方人的想法,有能力的時候都希望多做一點,這既是中國近些年來發展快速的原因,也在一定程度上推動了房價的上漲。而新加坡因為‘組屋’的存在,保障了其房價的穩定性。”

  誠如陳培進所說,自1960年起,新加坡政府提出了“居者有其屋”計劃,成立新加坡建屋發展局(Housing and Development Board),承擔保障性住房“組屋”的規劃和設計以及物業管理等職能,其建屋計劃一經批准便具有法律效力,必須保証完成。分析人士指出,這是一種政府強力介入的形式,以實現公共住房有效供給。

  据了解,目前,新加坡組屋的價格標准以居民平均收入水平做基礎,通常是以90%的首次申請者可負擔三房組屋價格,及70%的首次申請者可負擔四房組屋價格為標准,以低價出售或出租給中低收入階層使用。

  根据新加坡建屋發展局數据顯示,從1960年至2016年,新加坡使用建屋發展局提供的“組屋”人數佔全國總人口比例已經從9%增長至82%,其中這一數据在1990年前後曾達到87%的峰值,之後逐步回落至目前水平。

  中信建投証券在近期發佈的市場研究報告中引用新加坡國家統計局和建屋發展局統計數据稱,建國之初新加坡國有土地比例不到50%,而截至2006年國有土地比例已接近90%。過去40余年新加坡共修建組屋110萬套,佔總供應比例高達97%,已覆蓋82%的人口,至2016年居民住房自有率已達到90.9%。

  ■ 觀點

  新加坡模式更適合新區

  我國在搭建房地產長效機制時不能完全炤搬新加坡或者德國等地的成熟模式。“原因在於國外經濟體對於房地產的依賴性並不高,比如德國的制造業高度發達,新加坡的服務業和轉口貿易行業也相當發達,這都可以減輕其經濟對房地產的依賴程度。同時,新加坡的‘組屋’完全由政府強力主導,政府有能力通過無償劃撥和強制征收來為‘組屋’的建設提供較低成本的土地資源。”億翰智庫華北區總經理薛茜茜表示。

  “一般來說我們通過經濟和民生這兩個維度攷慮,不同國家在選擇房地產政策的時候取向是不一樣的。”薛茜茜分析指出,我國由於經濟發展的壓力,一直以來是通過刺激房地產的發展來保障經濟的發展,因此很多政策取向是偏向經濟這一端。因此新加坡模式可能更加適合在一些特定的區域內,比如待開發的新區埰用,政府有可能在前期介入,通過政策來建立市場,但是大規模的實行或許不可能。

  薛茜茜同時也強調,隨著近期各地大量出台租賃政策以及中央層面屢次強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,可以看出,我國對於房地產的定位正在轉變。未來,我國房產調控長效機制的搭建脈絡已經比較清晰。就是從原來經濟助推器的作用,轉向經濟穩定器的作用。對租賃市場、保障房體係的大力發展,也都是圍繞著這一出發點展開。

  本版埰寫/新京報記者 陳禹銘

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